Quali sono le fasi di un'esecuzione immobiliare?

Tralasciamo il caso dell'esecuzione mobiliare (relativa ad esempio al pignoramento della macchina, dei mobili, ecc.), vediamo la sequenza che porta all'esecuzione immobiliare (quindi di uffici, terreni, case, ecc.).

1. Per prima cosa il creditore (es. la banca) deve avere un titolo esecutivo. Ovvero un documento che dimostra il credito vantato.
2. A questo punto il creditore (es. la banca) intima al debitore, con un atto di precetto, di rispettare quanto contenuto nel titolo esecutivo, ovvero di pagare il credito. L'atto di precetto serve ad avvisare che diversamente si procederà all'esecuzione forzata. Si ricorda che prima di arrivare a questo punto il creditore (es. la banca) ha già avvisato in vari modi il debitore e ha già cercato di trovare una soluzione fuori dall'iter giudiziario.
3. A questo punto il creditore (es. la banca) procede con il pignoramento dell'immobile. Si passa quindi dall'ipoteca volontaria ad un'ipoteca giudiziale (ovvero emessa da un giudice e non da un notaio. Con tale ipoteca si impedisce che il bene possa essere venduto).
4. Dopo 10 giorni dalla notifica dell'atto di pignoramento e entro 45 giorni, il creditore (es. la banca) presenta istanza di vendita, ovvero la richiesta formale che un legale fa al giudice in cui si chiede che l'immobile precedentemente pignorato venga messo all'asta.
5. A questo punto si deve procedere alla stima del valore di mercato dell'immobile. Per farlo il giudice nomina un esperto che farà la perizia di stima.
6. Come conseguenza dell'istanza di vendita il giudice fissa l'udienza in cui potranno partecipare tutti i creditori (es. la banca che ha avviato l'iter ed eventuali altri creditori). I partecipanti potranno fare le proprie osservazioni al giudice, ma sarà poi il giudice ad emettere l'ordinanza di vendita. Con l'ordinanza di vendita il giudice delega le operazioni di vendita ad uno o più professionisti.
7. Sulla base dell'ordinanza, il delegato alla vendita (nominato dal giudice) emette l'avviso di vendita (o bando d'asta). Tale documento riporta tutto le informazioni che specificano come richiedere la visita dell'immobile, come presentare l'offerta di acquisto, ecc.
8. Dal 19 febbraio 2018 è obbligatorio pubblicare le informazioni delle aste giudiziarie sul Portale delle vendite pubbliche . La pubblicazione deve avvenire almeno 45 giorni prima del termine della presentazione delle offerte (o della data dell'incanto nel caso di vendita con incanto). La pubblicazione deve includere almeno l'ordinanza di vendita e la perizia di stima. Opzionalmente e a propria discrezione il giudice può anche richiedere che venga pubblicato l'avviso d'asta in forma ridotta sulle principali testate locali e nazionali e sui siti di pubblicità legale.
9. Il delegato alla vendita indice gli esperimenti di vendita con l'obiettivo di identificare l'offerente che si aggiudica l'asta.
10. Chi si aggiudica l'asta deve saldare il prezzo offerto. Una volta saldato il giudice formalizza il passaggio di proprietà, ordina la liberazione dell'immobile (se occupato) e trasferisce il bene cancellando le iscrizioni (ipoteche) sull'immobile.
11. La procedura termina con la distribuzione del ricavato, tolti i costi a carico della procedura, e tenendo conto dell'ordine dei creditori e della tipologia dei crediti (es. la banca che è titolare del diritto di ipoteca di primo grado, iscritta quando ha concesso il mutuo, viene prima di chi è titolare di un'ipoteca di grado superiore).