"Saldo e stralcio" ovvero come comprare casa senza partecipare all'asta

Per un creditore (es. banca) il ricorso alla procedura esecutiva normalmente è l'ultima opzione perché la vendita all'asta riduce le probabilità di rientrare completamente del credito vantato (i soldi prestati) perché:

  1. il creditore deve sostenere una serie di costi di procedura (compenso del delegato, del custode, pubblicità obbligatoria, bolli, costi del legale, etc.). Tali costi vanno sostenuti ogni volta che l'asta va deserta e si procede con un nuovo esperimento di vendita.
  2. ogni esperimento di vendita porta con sé dei tempi burocratici che incidono sul costo finanziario del capitale immobilizzato.
  3. ad ogni nuovo esperimento a seguito di asta deserta, il prezzo base d'asta viene ribassato.

Allo stesso modo il debitore (es. il soggetto che non riesce più a pagare le rate del mutuo) ha solo da perderci se si va all'asta.

Facciamo un esempio.

Se il debito residuo ammonta a 100.000 €, la casa vale 150.000 €, ma viene aggiudicata, dopo alcuni esperimenti di vendita deserti, a 80.000 €, il debitore non solo perderà l'immobile, ma sarà ancora in debito con la banca per 20.000 €. Se invece la casa viene venduta al prezzo di mercato (nell'esempio 150.000 €), il debitore potrà estinguere il suo debito e incassare i 50.000 € in più.

Quindi conviene sia al creditore che al debitore trovare un accordo prima di arrivare all'esecuzione immobiliare.

Acquisto in assenza di procedura esecutiva#

Ad esempio nel caso in cui sull'immobile sia presente solo l'ipoteca volontaria, è possibile per il debitore, in accordo con la banca, vendere sul libero mercato l'immobile. In questo caso si evita di deprezzare il valore dell'immobile.

Saldo e stralcio#

Dopo che l'immobile è stato pignorato, ma prima della vendita forzata, è possibile acquistare l'immobile purché ci sia un accordo tra il compratore, il debitore (il soggetto a cui è stato pignorato l'immobile) e il creditore (es. banca).

Il creditore potrebbe accettare di ricevere una somma inferiore rispetto al credito vantato pur di arrivare velocemente ad una vendita tenendo in considerazione i costi di procedura e i rischi collegati ad ogni nuovo esperimento di vendita.

Il creditore, se trova un accordo, può:

  • sospendere l'esecuzione immobiliare fino ad un massimo di 24 mesi e una sola vola.
  • estinguere l'esecuzione immobiliare con cancellazione del pignoramento.

Facciamo un esempio semplificativo:

  1. Mario Rossi vuole comprare casa ad un prezzo conveniente e tiene d'occhio gli immobili all'asta.
  2. Vede un immobile di interesse che ha subito vari tentativi di vendita che ne hanno ridotto la base d'asta a 110.000 €, ma la cui perizia di stima è di 150.000 €.
  3. Anche l'ultimo esperimento di vendita è andato deserto e quindi al prossimo esperimento verrà posto in vendita con una base d'asta di 82.500 € (-25%). Potrebbe tentare l'acquisto alla prossima asta, ma preferisce trovare un accordo con il debitore e con il creditore. Per una questione etica ed economica non vuole partecipare all'asta (al prossimo esperimento un altro interessato potrebbe offrire più di quello che vuole offrire lui) e vuole mantenere i buoni rapporti con il debitore.
  4. Decide quindi, nel tempo morto tra l'asta deserta e prima che venga fissato il prossimo esperimento di vendita (mesi), di contattare il debitore e tramite esso la banca e offrire 105.000 € (il 30% in meno del prezzo di mercato).
  5. La banca decide di accettare poiché, anche se vanta un credito di 120.000 €, la prospettiva di chiudere velocemente la posizione e contenere le perdite è vantaggiosa. Anche il debitore accetta, perché così facendo perde l'immobile, ma almeno con il saldo e stralcio chiude la posizione debitoria nei confronti della banca.

In sintesi

  • l'acquirente compra scontato del 30% fuori dall'asta
  • il debitore può ripartire senza debiti
  • la banca è soddisfatta per aver contenuto le perdite

Acquistare il credito dal creditore#

In questo caso c'è una cessione del credito da un creditore (es. la banca) a un nuovo creditore.

Facciamo un esempio semplificativo.

La banca deve avere 120.000 €, io che sono interessato all'immobile trovo un accordo con la banca per rilevare il suo credito, ma pagandolo la cifra scontata di 100.000 €. La banca accetta di contenere le perdite e cede il credito a me che divento il nuovo creditore.

A questo punto io vanto un credito di 120.000 € nei confronti del debitore (anche se l'ho pagato 100.000 €) e ho gli stessi diritti che aveva il precedente creditore (la titolarità dell'ipoteca di primo grado).

Posso quindi attuare le strategie di recupero che preferisco. Ad esempio ho diritto, se l'asta va deserta e non ho interrotto il corso della proceduta, di richiedere l'assegnazione dell'immobile, diventando così il nuovo proprietario dell'immobile.

Acquisto fuori dall'asta a confronto con l'acquisto in asta#

Acquisto fuori dall'asta:

  • Pro: posso riuscire a rilevare l'immobile ad un prezzo inferiore del credito vantato dal creditore trovando un accordo che metta d'accordo tutti.
  • Pro: non competo con altri acquirenti
  • Pro: si può raggiungere una situazione di Win-Win dove tutte le parti coinvolte "vincono".

Acquisto in asta:

  • Pro: non devo pagare il notaio. Non c'è il rogito notarile, perché direttamente il giudice fa l'atto di trasferimento.
  • Pro: l'acquisto è già "purgato" da ipoteche. Le toglie il giudice.
  • Pro: nel caso di una pluralità di creditori non c'è bisogno di mettersi d'accordo con tutti.
  • Pro: nel caso di immobile con abusi che siano sanabili, ho 120 giorni di tempo dal decreto di trasferimento per sanarli. Cosa che non potrei fare nell'acquisto fuori dall'asta.

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Le informazioni contenute in questo blog sono da intendersi indicative e non hanno pretese né di correttezza né di completezza. Pertanto, prima di acquistare una casa all'asta, conviene sempre affidarsi a un professionista del settore.

Autore: Gestionale-Aste.it
Sono un appassionato di aste immobiliari. In questo blog scrivo le mie considerazioni e quello che ho capito delle aste giudiziarie. Per non perdermi le occasioni all'asta ho creato il servizio gestionale-aste.it che ti invia ogni lunedì il file Excel con l'elenco degli immobili all'asta nella provincia di tuo interesse.
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