Avviso di vendita e perizia di stima nelle aste immobiliari

Prima di acquistare un immobile all'asta è fondamentale analizzare nel dettaglio l'avviso di vendita e la perizia di stima. Vediamo cosa contengono e dove reperirli.

Si parte dalla scheda dell'asta presente sul Portale delle vendite pubbliche .

Ogni asta è identificata dal codice R.G.E. unito al codice lotto nella forma Tribunale di ..., numero procedura/anno, n° lotto/oppure lotto unico.

Es. Tribunale di Milano, 1234/2021 lotto n° 5.

Una volta identificata la scheda dell'asta è importante consultare gli allegati disponibili. Come minimo deve esserci:

• l'avviso di vendita
• la perizia di stima

Avviso di vendita#

Descrive la procedura per partecipare all'asta e generalmente contiene:

• modalità di vendita: con incanto, senza incanto
• le date da rispettare per partecipare all'asta (è utile per sapere se c'è il tempo materiale per fare la propria indagine, visitare l'immobile e partecipare all'asta)
• il prezzo della base d'asta, l'offerta minima, ecc.
• l'importo della cauzione e le modalità per versarla
• come deve essere presentata l'offerta d'acquisto
• come funziona la modalità di vendita e le procedure da rispettare
• come richiedere la visita dell'immobile

Perizia di stima#

La perizia è una sorta di istantanea dello stato di un immobile in una certa data. Tale documento è prodotto dal perito nominato dal giudice e contiene:

• la data di redazione della perizia. Tale data è importate perché il formato delle perizie (cioè cosa devono contenere) è stato standardizzato dopo il 1° marzo 2006 e arricchito dopo settembre 2015. Quindi se la perizia è successiva si potrà contare su più informazioni. La data serve anche a capire quanto tempo è passato. Se la perizia è di 2 anni fa, l'immobile potrebbe essere stato modificato da quando è stato visionato dal perito.
• la descrizione dell'immobile oggetto dell'asta e la sua identificazione catastale.
• la categoria catastale e la destinazione d'uso. Es. A/2 Abitazioni di tipo civile, A/10 Uffici e studi privati, C/1 Negozi e botteghe, ecc.
• cosa viene venduto, in che quota (diritto di godimento venduto). Es. piena proprietà, la quota indivisa di 1/2, nuda proprietà, ecc.
• la storia dei passaggi di proprietà. Serve per vedere se ci sono state donazioni, successioni, ecc. In alcuni casi, entro vent'anni, gli eredi potrebbero impugnare una donazione.
• lo stato dell'occupazione dell'immobile e a che titolo è occupato. Ad esempio potrebbe essere formalmente libero, ma occupato da persone senza diritto. Oppure essere occupato da un affittuario con contratto regolare oppure occupato dall'ex-moglie (es. assegnazione della casa coniugale in seguito a sentenza di separazione).
• la presenza di vincoli che potrebbero limitare le operazioni di ristrutturazione. Es. vincoli storici, artistici, architettonici, paesaggistici, ambientali, ecc.
• la consistenza del bene in mq (metri quadri).
• la stima dei costi minimi di ristrutturazione.
• gli eventuali costi da sostenere. Es. arretrati delle spese condominiali non pagate che ricadranno sul nuovo proprietario, spese per sanare delle difformità catastali/urbanistiche, ecc.

Alle volte oltre alla perizia di stima sono presenti anche fotografie dell'immobile, planimetrie catastali, ecc.

Per una questione di spazio e tempo non è detto che tutti i documenti in possesso del perito, del delegato alla vendita e del custode vengano scansionati e caricati online. Tra questi vi sono:

• planimetrie catastali
• licenze edilizie
• estratto di mappa
• certificati di agibilità
• atto di compravendita
• contratti di locazione
• ecc.

Può aver senso provare a chiederli senza nessuna pretesa, perché la loro fornitura non è obbligatoria. Inoltre potrebbe essere che vengano fatti pagare dei costi per la fotocopia.