Dopo aver consultato l'avviso di vendita e la perizia di stima, è bene fare delle valutazioni sul prezzo dell'asta. Vediamole brevemente.
Confronto tra il prezzo stimato e la base d'asta#
La prima volta che l'immobile va all'asta (primo esperimento di vendita) il prezzo base d'asta viene fissato al valore stimato dal perito nella perizia di stima. Poi se l'asta va deserta dopo alcuni mesi verrà fatto un secondo esperimento di vendita partendo da una base d'asta ribassata.
Se gli esperimenti di vendita continuano ad andare deserti, il prezzo della base d'asta continuerà a scendere.
Quindi se la base d'asta è molto inferiore al valore stimato dal perito è bene porsi delle domande.
- ci sono degli abusi insanabili?
- l'immobile è di difficile liberazione?
- l'immobile cade a pezzi?
- viene venduta solo una quota indivisibile dell'immobile?
- viene venduta la nuda proprietà al posto della piena proprietà?
- ecc.
Confronto tra la base d'asta e le tabelle OMI#
Sul sito dell'Agenzia delle Entrate è possibile consultare la Banca dati delle quotazioni immobiliari . Per ogni tipologia di immobile e zona è possibile consultare i prezzi medi al metro quadro a cui vengono venduti o affittati gli immobili.
Questa banca dati viene aggiornata ogni 6 mesi con i dati raccolti dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.).
Questo dato può anche essere utile per aggiornare il calcolo fatto nella perizia di stima (che magari risale ad alcuni anni fa), attualizzandolo ai prezzi degli ultimi 6 mesi. Bisogna prestare attenzione a "pesare" opportunamente i mq in base ai coefficienti correttivi (es. i mq dell'appartamento vengono considerati al 100%, i mq del balcone al 30%, l'autorimessa al 50%, il giardino al 10%, ecc.).
Confronto tra la base d'asta e i prezzi di immobili simili su portali come immobiliare.it o idealista.it#
In modo analogo a come avviene per le tabelle OMI è possibile consultare:
Da tenere presente che gli immobili sul libero mercato solitamente vengono venduti a un 10-20% in meno del prezzo richiesto.
Streetview#
Come ultima verifica preliminare che è possibile fare via internet c'è la visualizzazione su Google Maps dell'immobile dall'esterno con il servizio Google Street View.
Street view mostra la visualizzazione dell'esterno dell'immobile e in basso è possibile vedere la data in cui è stata scattata la fotografia dalle macchine di Google.
Poi con Google Maps è possibile farsi un'idea di cosa c'è nelle vicinanze (scuole, comune, centri commerciali, ristoranti, ecc.).
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Le informazioni contenute in questo blog sono da intendersi indicative e non hanno pretese né di correttezza né di completezza. Pertanto, prima di acquistare una casa all'asta, conviene sempre affidarsi a un professionista del settore.