Perché una casa va all'asta?

Solitamente capita che una banca (più in generale un creditore) presti dei soldi ad un privato o ad una azienda (più in generale un debitore) per l'acquisto o la costruzione di un immobile (es. la casa, il capannone, un residence, ecc.).

Mutuo ipotecario e Ipoteca volontaria#

Il caso più frequente di prestito è il mutuo ipotecario: la banca presta i soldi per costruire o comprare un immobile.

Per tutelare il prestito, la banca richiede che venga iscritta da un notaio un'ipoteca volontaria sull'immobile (presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari dell'Agenzia delle Entrate viene registrato che sull'immobile c'è un'ipoteca volontaria a favore della banca). In questo modo, se il debitore non paga le rate del mutuo, la banca può chiedere ad un giudice di mettere all'asta l'immobile. Dalla vendita all'asta la banca ricaverà i soldi che mancano per estinguere il debito.

Tipologie di crediti#

Più in generale esistono due tipi di crediti:

  • crediti ipotecari (detti anche crediti secured, cioè garantiti). Sono garantiti da un'ipoteca che può essere messa sull'immobile per il quale è stato richiesto il prestito oppure su un altro immobile già di proprietà del debitore.
  • crediti chirografari (detti anche crediti unsecured, cioè non garantiti). Non sono garantiti da un'ipoteca e normalmente sono relativi ad importi inferiori.

Quando un credito non viene rimborsato (es. non si pagano le rate del muto), si dice che tale credito diventa "non performante" o deteriorato (in inglese non-performing loans, NPLS), ovvero di difficile recupero da parte della banca.

Crediti in sofferenza#

La Banca d'Italia stabilisce come classificare i vari crediti rispetto al loro stato (esposizioni scadute, sconfinanti, deteriorate; inadempienze probabili; sofferenze).

Nel momento in cui un credito viene classificato in sofferenza, la banca deve segnalarlo nella Centrale dei Rischi. La Centrale dei Rischi è un archivio dove confluiscono tutte le informazioni sui debiti/prestiti di ogni soggetto (privato o azienda). Le banche (in generale chi concede i finanziamenti) possono consultare tale archivio per stabilire se concedere o meno un prestito.

Dalla segnalazione della sofferenza in Centrale dei Rischi, vengono sospesi tutti i prestiti e si chiede il rientro immediato al debitore.

Chi ha fatto la segnalazione (es. la banca) deve anche avvisare per iscritto il segnalato (il debitore) per dargli modo in tempi rapidi di porre rimedio.

Nel caso in cui il creditore (es. la banca) non riesca con vari tentativi (es. sospensione temporanea del pagamento, rimodulazione delle rate, proposta di piani di rientro alla moratoria, vendita diretta o assistita dell'immobile da parte del debitore, ecc.) a recuperare il credito vantato (i soldi prestati), allora non ha altra strada che procedere con l'iter giudiziario dell'esecuzione immobiliare.

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Le informazioni contenute in questo blog sono da intendersi indicative e non hanno pretese né di correttezza né di completezza. Pertanto, prima di acquistare una casa all'asta, conviene sempre affidarsi a un professionista del settore.

Autore: Gestionale-Aste.it
Sono un appassionato di aste immobiliari. In questo blog scrivo le mie considerazioni e quello che ho capito delle aste giudiziarie. Per non perdermi le occasioni all'asta ho creato il servizio gestionale-aste.it che ti invia ogni lunedì il file Excel con l'elenco degli immobili all'asta nella provincia di tuo interesse.
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