Tasse e costi da preventivare nell'acquisto di una casa all'asta

Tassazione#

Ci sono molte casistiche perché la tassazione dipende da molte variabili:

• chi compra (privato o azienda)
• dal debitore (privato o azienda)
• da quello che si compra (abitazione, abitazione di lusso, uffici, negozi, terreni agricoli, terreni edificabili, ecc.)
• possibilità di beneficiare dell'agevolazione prima casa
• ecc.

In generale è consigliabile chiedere direttamente al delegato alla vendita.

Per non dilungarci troppo vediamo la casistica più frequente. Un privato che vuole comprare una casa all'asta (con debitore un privato).

Le imposte sull'acquisto SENZA benefici "Prima Casa" sono:

• Imposta di registro al 9% (con un minimo di 1.000 euro) sulla base imponibile
• Imposta ipotecaria di 50 €
• Imposta catastale di 50 €

L'acquirente può scegliere come base imponibile la più conveniente tra:

• rendita catastale rivalutata (rendita catastale x 1,05 x 120)
• il valore a cui si è aggiudicato l'asta

Se invece l'acquirente ha i requisiti per l'agevolazione prima casa ovvero:

• è un privato
• l'abitazione non è di lusso. NON deve essere un'abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
• l'abitazione non sarà una seconda abitazione e chi acquista ci trasferirà la residenza.

Allora le imposte da pagare CON i benefici "Prima Casa" sono:

• Imposta di registro al 2% (con un minimo di 1.000 euro) sulla base imponibile
• Imposta ipotecaria di 50 €
• Imposta catastale di 50 €

Anche in questo caso l'acquirente può scegliere come base imponibile la più conveniente tra:

• rendita catastale rivalutata (rendita catastale x 1,05 x 110)
• il valore a cui si è aggiudicato l'asta

Da notare che in questo caso il moltiplicatore scende a 110.

Altri costi "una tantum"#

• i costi per farsi seguire da un professionista nell'acquisto della casa all'asta (consulenze legali, consulenze fiscali, perizia di un proprio geometra)
• i costi per il decreto di trasferimento e il relativo compenso del delegato alla vendita
• a seconda del tribunale, i costi per sgomberare l'immobile
• a seconda del tribunale, imposte di cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche
• il pagamento delle spese condominiali arretrate, non pagate dal precedente proprietario
• i costi per sanare eventuali abusi edilizi
• i costi per mettere a norma gli impianti
• le spese per ristrutturare l'immobile

Costi periodici#

I costi periodici sono influenzati dall'uso dell'immobile. Ci sono tre casistiche:

1. acquisto di casa all'asta per uso personale
2. acquisto per rivendita (compro all'asta, sistemo e rivendo a prezzo maggiorato).
3. acquisto per rendita (compro all'asta e affitto l'immobile percependo una rendita mensile).

I costi periodici (mensili/annuali) sono:

• nel caso di mutuo è obbligatoria l'assicurazione scoppio-incendio, ma comunque è consigliata anche nel caso di immobile affittato.
• TARI (tassa sui rifiuti). Può essere ridotta se l'immobile è sfitto.
• IMU (tassa sulla proprietà). Non c'è sulle prime case.
• registrazione del contratto di locazione. Pagato ogni anno a metà con l'affittuario.
• spese condominiali di gestione ordinaria. Se immobile sfitto sono tutte a carico del proprietario altrimenti alcune possono essere girate all'affittuario.
• spese condominiali di gestione straordinaria. Quelle previste dal condominio sulle parti comuni. Per questo è bene vedere il verbale delle ultime assemblee condominiali per vedere che lavori straordinari sono stati previsti.

Nel caso in cui si voglia rivendere o affittare l'immobile avremo anche:

• il costo dell'agenzia immobiliare
• il costo per la redazione della certificazione energetica APE

Da considerare poi i tempi che possono tramutarsi in costo: oltre al tempo previsto per rivendere o affittare l'immobile, che incide sui costi periodici, c'è anche da considerare il tempo per aggiudicarsi l'immobile.