L'acquisto all'asta è una delle modalità con cui si può trasferire la proprietà di un immobile.
L'asta giudiziaria immobiliare è una fase della procedura di esecuzione immobiliare:
- prevede l'espropriazione tramite vendita forzata e non volontaria
- la vendita è gestita dal giudice (o da un suo delegato)
- l'asta deve essere pubblicizzata in modo da favorire la massima partecipazione di più offerenti. L'asta è aperta a tutti tranne che al debitore.
- ha l'obiettivo di massimizzare il ricavato della vendita tramite il meccanismo dell'asta che dovrebbe favorire la competizione tra più offerenti
- il ricavato serve a "liquidare il bene" quindi a trasformarlo in soldi per poter restituire quanto dovuto ai creditori.
Nell'asta sono previste due modalità di vendita:
- senza incanto (con il meccanismo delle buste chiuse a cui può seguire la fase dei rilanci)
- con incanto (cioè con offerte al rilancio).
Per limitare i fenomeni di turbativa d'asta la modalità con incanto non viene più praticamente usata e quindi nella maggior parte dei casi le nuove aste usano solo la modalità senza incanto.
Per approfondire puoi leggere l'articolo: Differenze tra asta "senza incanto" e asta "con incanto".
Quant'è la caparra per partecipare all'asta?#
Per partecipare all'asta bisogna versare una cauzione.
- nella modalità senza incanto è pari al 10% del prezzo offerto
- nella modalità con incanto è pari al 10% della base d'asta
Per approfondire puoi leggere l'articolo: Come versare la cauzione per partecipare a un'asta immobiliare.
Posso richiedere un mutuo per acquistare casa all'asta?#
Con l'obiettivo di favorire l'acquisto di immobili all'asta, l'ABI (Associazione Bancaria Italiana) e i tribunali hanno sottoscritto una convenzione con alcuni istituti di credito. Le banche convenzionate si impegnano così ad erogare mutui anche per l'acquisto della casa all'asta.
La convenzione risolve i problemi tecnici relativi all'erogazione del mutuo che deve avvenire prima della cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni sull'immobile. Il motivo è che il decreto di trasferimento è successivo al momento del saldo del prezzo di aggiudicazione.
Chi può presentare l'offerta#
Due possibilità:
- presento l'offerta di acquisto in proprio (magari aiutato da un consulente, ma figuro io).
- presento l'offerta tramite un legale a cui ho dato la procura speciale. Il procuratore legale può anche fare offerte "per persona da nominare".
Per approfondire puoi leggere l'articolo: Chi può partecipare a un'asta immobiliare?.
Ci sono spese di intermediazione o notarili?#
In asta non si pagano spese di intermediazione (come nel caso delle agenzie immobiliari) né le spese per il notaio (perché l'atto viene emesso dal giudice e non c'è rogito).
Inoltre con l'emissione del decreto di trasferimento, il giudice cancella tutte le ipoteche e pignoramenti che erano sull'immobile. In questo modo arriva all'acquirente "ripulito" e quindi da quel momento può anche rivenderlo sul libero mercato.
A discrezione dei singoli tribunali, si potrebbero dover pagare dei costi di procedura, cancellazione ipotecaria, trascrizione, ecc.
La tassazione è uguale a quella della vendita nel mercato libero. Quindi ad esempio anche per l'acquisto in asta si può ricorrere alle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa.
Per maggiori informazioni puoi leggere l'articolo: Tasse e costi da preventivare nell'acquisto di una casa all'asta.
Come funziona lo sfratto degli occupanti?#
Il decreto di trasferimento, dal 2005, è anche titolo esecutivo per avviare l'azione di sfratto.
Quindi se chi occupa l'immobile non ha titolo per occuparlo, dovrà liberarlo.
Ci sono però alcuni casi in cui gli occupanti hanno il diritto di occupare l'immobile poiché in possesso di un titolo di godimento come:
- contratto di locazione (es. chi occupa aveva stipulato con il precedente proprietario un contratto di affitto che non è ancora scaduto. In questo caso l'occupante dovrà pagare l'affitto al nuovo proprietario fino alla scadenza del contratto).
- usufrutto (bisogna attendere il termine dell'usufrutto)
- diritto d'uso, ecc.
Il titolo opponibile allo sfratto deve essere registrato in data antecedente alla trascrizione del pignoramento. In questo caso bisognerà attendere la naturale scadenza di tale titolo.
Per maggiori informazioni puoi leggere l'articolo: Cosa significa libero/occupato nel gergo degli immobili all'asta?.
Posso condonare abusi e difformità catastali?#
Con l'acquisto in asta si riaprono anche i termini del condono edilizio. Entro 120 giorni dall'emissione del decreto di trasferimento è possibile sanare/condonare eventuali abusi (purché sanabili).
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Le informazioni contenute in questo blog sono da intendersi indicative e non hanno pretese né di correttezza né di completezza. Pertanto, prima di acquistare una casa all'asta, conviene sempre affidarsi a un professionista del settore.